Darování nemovitosti: Na co si dát pozor z pohledu práva?

Pojem darovací smlouvy

Darovací smlouva představuje dvoustranný právní akt, kterým dárce dobrovolně a bezplatně převádí vlastnické právo k nemovité věci na obdarovaného, a ten dar přijímá. V případě darování nemovitosti nabývá tato smlouva na významu, neboť se jedná o převod vlastnictví k nemovité věci, která má zpravidla vysokou hodnotu. Pro platnost darovací smlouvy na nemovitost je ze zákona vyžadována písemná forma a podpisy obou smluvních stran musí být úředně ověřeny. Dále je nezbytné, aby darovací smlouva obsahovala přesnou identifikaci dárce, obdarovaného a darované nemovitosti. Nedílnou součástí smlouvy je i prohlášení dárce, že darovaná nemovitost je prosta jakýchkoli právních vad a věcných břemen, a prohlášení obdarovaného, že dar přijímá. Převod vlastnictví k nemovitosti formou daru je završen zápisem do katastru nemovitostí na základě návrhu na vklad vlastnického práva, který podávají obě smluvní strany společně. Důležité je zmínit, že darování nemovitosti podléhá dani z darování, kterou hradí obdarovaný. Výše daně se odvíjí od hodnoty darované nemovitosti a od vztahu mezi dárcem a obdarovaným.

Předmět darování: Nemovitost

Darovanou nemovitostí se rozumí jakýkoliv pozemek nebo stavba, která je zapsána v katastru nemovitostí. Může se jednat o byt, dům, pozemek, chatu, garáž a podobně. Pro platnost darovací smlouvy je nezbytné, aby byla sepsána písemně a úředně ověřena. Vlastnictví k nemovitosti přechází na obdarovaného zápisem do katastru nemovitostí, k čemuž je potřeba doložit návrh na vklad vlastnického práva, darovací smlouvu a další dokumenty dle požadavků katastrálního úřadu.

Důležitým aspektem darování nemovitosti je daň z darování. Od daně z nabytí nemovitostí jsou osvobozeny pouze případy darování v přímé linii (např. rodiče dětem) a mezi manželi. V ostatních případech je obdarovaný povinen daň z darování uhradit. Výše daně se odvíjí od hodnoty darované nemovitosti.

Před darováním nemovitosti je vhodné zvážit všechny aspekty a případně se poradit s odborníkem, například s advokátem nebo daňovým poradcem. Odborník vám pomůže s přípravou darovací smlouvy a s vyřízením všech náležitostí.

Účastníci: Dárce a obdarovaný

V darovací smlouvě na nemovitost vystupují dvě strany: dárce a obdarovaný. Dárcem se rozumí vlastník nemovitosti, který ji dobrovolně a bezplatně převádí na jinou osobu. Obdarovaným je pak osoba, která nemovitost darem přijímá a stává se tak jejím novým vlastníkem. Důležité je, aby obě strany byly plně svéprávné a jednaly svobodně a vážně. Dárce musí být schopen s nemovitostí nakládat, tedy musí být v katastru nemovitostí veden jako vlastník. Obdarovaným se může stát fyzická i právnická osoba, a to bez ohledu na vzájemný vztah s dárcem.

Převod vlastnictví nemovitosti formou daru je specifický tím, že se nejedná o běžný obchodní vztah. Neexistuje zde žádná úplata, a proto je kladen velký důraz na dobrovolnost a svobodnou vůli obou stran. Darovaná nemovitost se stává součástí majetku obdarovaného a dárce ztrácí veškerá vlastnická práva. Je proto důležité si před uzavřením darovací smlouvy uvědomit všechny právní a daňové důsledky.

Darovat nemovitost není jen předáním klíčů, je to předání kusu vlastní historie a otevření dveří do budoucnosti pro někoho jiného.

Zdeněk Kovář

Vlastnictví a katastr nemovitostí

Darovaní nemovitosti představuje bezúplatný převod vlastnického práva k nemovitosti z osoby dárce na osobu obdarovaného. Tento převod se řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Pro platnost darování je nezbytná písemná darovací smlouva, ve které musí být jednoznačně určena darovaná nemovitost a osoby dárce a obdarovaného. Dále je vyžadováno, aby darovací smlouvu dárce podepsal u notáře formou notářského zápisu.

Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který spravuje Český úřad zeměměřický a katastrální. V katastru nemovitostí jsou evidovány všechny nemovitosti na území České republiky a k nim náležející práva a povinnosti. Provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí je nezbytné pro to, aby se nový vlastník (obdarovaný) stal formálně vlastníkem nemovitosti. Návrh na vklad podává obdarovaný na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu. K návrhu na vklad je nutné doložit darovací smlouvu s úředně ověřenými podpisy a další dokumenty, například výpis z katastru nemovitostí.

Poplatky spojené s převodem vlastnictví formou darování se liší v závislosti na vztahu mezi dárcem a obdarovaným. V případě darování mezi blízkými osobami je daň z nabytí nemovitých věcí od roku 2020 zrušena. Pro ostatní případy je daň z nabytí nemovitých věcí stanovena ve výši 4% z hodnoty nemovitosti. Dále je nutné počítat s poplatkem za zápis do katastru nemovitostí, který činí 2000 Kč.

Daň z darování a osvobození

V České republice se darovací daň na nemovitosti nevztahuje. Pokud vám někdo daruje byt, dům nebo pozemek, daň z příjmu z tohoto daru platit nebudete. Existuje ale daň z nabytí nemovitých věcí, kterou hradí obdarovaný. Výjimkou je, pokud jde o darování mezi blízkými osobami. Mezi ně patří příbuzní v řadě přímé (rodiče, děti, vnoučata, prarodiče), sourozenci, manželé, partneři a další osoby. Kompletní výčet blízkých osob najdete v zákoně o dani z příjmu.

Vlastnictví	Darování nemovitosti	Prodej nemovitosti
Daně z převodu nemovitosti	Platí obdarovaný, osvobození pro blízké osoby	Platí prodávající, 4% z ceny
Notářské poplatky	Ano	Ano
Katastrální poplatek	2000 Kč	2000 Kč

Převod vlastnictví nemovitosti formou daru probíhá na základě darovací smlouvy. Ta musí být v písemné formě a musí být úředně ověřena. V darovací smlouvě musí být přesně specifikována darovaná nemovitost a musí z ní být zřejmé, že dárce daruje nemovitost obdarovanému bezúplatně. Po podepsání darovací smlouvy je nutné podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. K návrhu je potřeba přiložit darovací smlouvu a další dokumenty, například doklad o zaplacení daně z nabytí nemovitých věcí. Katastrální úřad poté zapíše obdarovaného jako nového vlastníka nemovitosti.

Odmítnutí daru

Odmítnutí daru, tedy darované nemovitosti, je sice méně časté než jeho přijetí, ale i tak k němu může dojít. Obdarovaný má právo dar odmítnout, a to bez udání důvodu. Důležité je, aby odmítnutí proběhlo jednoznačně a včas, nejlépe písemnou formou. Pokud obdarovaný dar odmítne, je to, jako by k darování nikdy nedošlo.

Pro odmítnutí daru nemovitosti neexistuje žádná speciální lhůta. Obdarovaný by však měl s odmítnutím zbytečně neotálet, aby nevznikaly zbytné komplikace. Doporučuje se odmítnutí doručit dárci osobně nebo doporučeně s dodejkou.

Odmítnutí daru nemovitosti má vliv na převod vlastnictví. Pokud obdarovaný dar odmítne, vlastnictví k nemovitosti se na něj nepřevede a zůstává u původního vlastníka, tedy dárce. Důležité je si uvědomit, že odmítnutí daru se liší od zrušení darovací smlouvy. O zrušení darovací smlouvy se jedná v případě, že k darování již došlo a vlastnictví k nemovitosti již bylo převedeno na obdarovaného.

Zrušení darovací smlouvy

Darování nemovitosti, ať už se jedná o byt, dům nebo pozemek, je velkorysým gestem. Co se ale stane, když se vztah mezi dárcem a obdarovaným zhorší? Lze darovací smlouvu zrušit a nemovitost požadovat zpět? Zákon samozřejmě s touto možností počítá, ale existují zde jasně daná pravidla. Zrušení darovací smlouvy, tedy odvolání daru, je možné pouze ze zákonem stanovených důvodů.

Jedním z nich je tzv. nevděk, kdy se obdarovaný chová k dárci způsobem, který hrubě porušuje dobré mravy. Může se jednat o fyzické útoky, psychické týrání, ale i o zanedbávání péče o starého a nemocného dárce. Důležité je, že odvolání daru pro nevděk je možné pouze do jednoho roku od chvíle, kdy se dárce o nevděčném jednání dozvěděl.

Dalším důvodem pro zrušení darovací smlouvy může být tzv. nouze dárce. Pokud se dárce dostane do situace, kdy by mu darovaná nemovitost pomohla překonat těžkou životní situaci, může požadovat její vrácení. V tomto případě je však nutné, aby obdarovaný s vrácením nemovitosti souhlasil. Pokud obdarovaný s vrácením daru nesouhlasí, ať už z důvodu nevděku nebo nouze dárce, je nutné obrátit se na soud. Ten posoudí všechny okolnosti případu a rozhodne, zda je zrušení darovací smlouvy oprávněné.

Je důležité si uvědomit, že darování nemovitosti je vážný právní akt s dlouhodobými důsledky. Před jeho uskutečněním je proto vhodné vše důkladně zvážit a v případě pochybností se poradit s odborníkem.

Soudní spory a spory o vlastnictví

Darování nemovitosti, ačkoliv se může zdát jako jednoduchý a ušlechtilý akt, s sebou nese i jistá právní rizika. Soudní spory a spory o vlastnictví nejsou v této oblasti výjimkou. Často vznikají mezi obdarovaným a rodinou dárce, a to zejména v případě, že se cítí být opomenuti nebo se domnívají, že darování proběhlo pod nátlakem či vlivem duševní poruchy dárce.

Pro minimalizaci rizika sporů je klíčové darovací smlouvu sepsat s maximální pečlivostí a srozumitelností. Důležité je přesně specifikovat darovanou nemovitost, identifikovat dárce a obdarovaného a jasně vymezit podmínky darování. V některých případech je vhodné zvážit i zahrnutí věcného břemene do darovací smlouvy, například práva dožití pro dárce.

Nezbytné je také dbát na dodržení zákonných náležitostí, jako je forma darovací smlouvy (vždy písemná forma s úředním ověřením podpisů) a vklad do katastru nemovitostí. Právní pomoc odborníka, ať už advokáta nebo notáře, je v tomto procesu velmi doporučena. Pomůže předejít formálním nedostatkům a zajistit, aby darování nemovitosti proběhlo v souladu s právními předpisy a s ohledem na zájmy všech zúčastněných stran.

Doporučení: Notář a právník

Při darování nemovitosti a převodu vlastnictví formou daru je nezbytné věnovat pozornost právní stránce věci. Doporučujeme obrátit se na notáře a právníka, kteří vám s celým procesem pomohou. Notář se postará o sepsání darovací smlouvy, která musí mít předepsanou formu a obsahovat všechny náležitosti. Právník vám poradí s daňovými povinnostmi a s dalšími právními aspekty darování.

Spolupráce s notářem a právníkem vám zaručí, že darování nemovitosti proběhne v souladu s právními předpisy a že budou chráněny vaše zájmy. Notář ověří vaši totožnost, zkontroluje vlastnické právo k nemovitosti a zajistí zápis darování do katastru nemovitostí. Právník vám pomůže s případnými spory a zajistí, aby darovací smlouva byla platná a vymahatelná.

Nepodceňujte právní stránku darování nemovitosti. Obraťte se na odborníky a předejděte tak případným komplikacím.